Posted by on Nis 28, 2020 in Genel | 0 comments

Türkiye’ de dahil olmak üzere tüm dünyayı etkisi altına almış olan ve gitgide büyüyen Korona Virüs salgını (bundan böyle COVİD-19 olarak anılacaktır.) nedeniyle yaşanan olumsuzlukların etkilerini en aza indirmek adına çeşitli önlemler alınmış ve alınmaya da devam edilmektedir.
Bu bağlamda öncelikle ülkemizde T.C İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü bütün illere dağıtmak üzere 16.03.2020 tarihinde‘’Coronavirüs Tedbirleri’’ adı altında bir genelge yayınlamıştır. Bu genelgeye göre kıraathane,kahvehane,kafeterya,kırbahçesi, nargile salonları, oyun salonları, düğün salonları,her türlü kapalı oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici süre ile durdurulmuştur.
İşletmelerin faaliyetlerine ara vermesinin ardından, kamu erki tarafından ‘’evde kal’’ çağrısı yapılmış ve ticari hayat neredeyse durma noktasına gelmiştir. Tüm bu gelişmeler neticesinde faaliyetleri önemli ölçüde aksayan işletmelerin yaptıkları kira sözleşmelerine istinaden mal sahipleri ile olan kira ilişkilerinin nasıl etkileneceği sorusu gündeme gelmektedir. Bu kapsamda, Türk Hukuku’nda yeni tip COVİD-19 salgınının kira sözleşmelerine etkisinin değerlendirilmesi gerekmiştir. Bu çalışmada bu konu hakkında bilgi verilecektir.

COVİD-19 ‘un kira sözleşmelerinde mücbir sebep oluşturur mu?

Mücbir sebebin, doktrindeki tanımı; sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay, şeklinde ifade edilmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17.10.2019 tarihli 2017/3-444 E – 2019/1083 K sayılı kararında, bir durumun mücbir sebep olması için bazı nitelikleri taşıması gerektiği belirtilmiştir.
Bu sebepler;
1- zorlayıcı olma,
2- doğal, sosyal veya hukuki bir durum ya da beşeri bir olay olma,
3- borçlu tarafın faaliyet ve işletmesi dışında kalan bir olay olma şeklindedir.
Ayrıca mücbir sebep aynı zamanda karşı konulamayacak ve önlenemeyecek, tarafların müdahale edip değiştiremeyeceği bir durum olmalıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/11-90 E. 2018/1259 K sayılı ve 27.06.2018 tarihli kararında da ele alınan mücbir sebep açıklaması COVİD – 19 salgınının mücbir sebep olarak kabul edilip edilmeyeceğine ilişkin tartışmayı şekillendirip son noktayı koyduğunu düşünmekteyim.
Yargı kararında açıklandığı gibi;  “Mücbir sebep; sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış veya normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.”
Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan, öngörülmesi mümkün olmayan, tarafların kontrolü dışında gelişen ve ifa imkânsızlığına sebebiyet veren haller olarak nitelendirilmiştir. Mücbir sebepten dolayı borçlarını ifa edemeyen taraf, bu borçlarından sorumlu olmayacaktır.
Bu açıklamalarıma göre , dünyadaki bütün ülkelere sıçramış olan ve hızla yayılmaya devam eden ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından salgın(pandemi) olarak kabul edilmiş COVİD-19, hem hukuki düzenlemeler hem de geçmiş yıllarda gerçekleşen salgın hastalıklar döneminde verilen yargı kararları çerçevesinde, objektif olarak mücbir sebep olarak kabul etmek gereklidir.
Burada dikkat edilmesi gerekli en önemli durum , COVİD-19 salgını objektif olarak mücbir sebep kabul edilmesi ile birlikte salgın hastalığın ifayı imkânsız kılması gerekmektedir. Salgın ifayı imkansız hale getirmiyorsa , bu durumda mücbir sebepten söz edilemeyecek olup şartları varsa aşırı ifa güçlüğü gündeme gelebilecektir. Örnek vermek gerekirse, yukarıda bahsettiğimiz türü işletmeler hiç faaliyet yapamayacak şekilde kapatılmış olup, bu işletmelerin evden çalışması, internet ortamından işlerini yapması , ticari faaliyetine devam etmesi söz konuş değildir. Yani bir kafeterya , müşterilerine internet üzerinden hizmet veremez. Bu durumda tam bir ifa güçlüğü vardır. Aynı durum bir kuaför içinde geçerlidir. Lakin bu şekilde olmayan bir kırtasiye işletmesi mücbir sebepten yararlanarak kira bedelini hiç ödememek isteyemez.
Bu durumda olan (kırtasiye işletmesi gibi) işletmeler , Türk Borçlar Kanunda ki düzenleme gereğince mücbir sebepten değil de aşırı ifa güçlüğünden yararlanmak isteyebilirler.
Aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen Türk Borçlar Kanunu 138. maddesine göre;
• Sözleşmenin kurulduğu esnada taraflarca öngörülemeyen,
• Borçludan kaynaklanmayan,
• Söz konusu durumdan sonra ifanın gerçekleştirilmesinin talep edilmesi dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde güçlenmesi söz konusuysa borçlu edimini ifa ederken buradaki hakları kullanabilecektir.
Söz konusu koşulların oluşması halinde kiracı tarafından kira bedelinde indirim yapılması ve sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilecektir. Bu noktada, hak ve yükümlülük dengesi yani hakkaniyet ilkesi göz önüne alınarak ticari hayatta sıkıntı yaşanmaması bakımından, tarafların yükümlülüklerinin tekrar belirlenmesi uygun olacaktır.
Konuyu soru ve cevaplarla netleştirmenin uygun olacağını düşünmüş ve sorular ve cevapları aşağıda açıklamıştır.

1-Bu genelge kapsamında faaliyeti duran işletmelerin kira ödeme borcu devam eder mi?
Biliyoruz ki kiracıdan beklenen yükümlülüklerden biri kira bedelinin vaktinde ve tam olarak ödenmesidir. (TBK md 13). Kiracının kira bedelini ödenmemesi halinde; kiraya veren tarafından kiracının tahliyesi talep edebilir. Bu durumda kiraya veren , hem kira alacağının tahsili için hem de kiracıyı taşınmazdan tahliye etmek için her türlü hukuki yola başvurma hakkına sahiptir. TBK bu durumu 112.maddede “ Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” şeklinde düzenlemektedir.
Hükümet tarafından 26.03.2020 tarih ve 31080 (Mükerrer) Resmi Gazetede 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) yasalaştırılmıştır.
Bu kanunda yer alan düzenleme ile birlikte TBK 315’e göre fesih hakkını ortadan kaldırılmış, TBK 352/2’ye göre de 2 haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılmasının önüne geçilmiştir. Kiracı bakımından 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihin arasında 7226 sayılı kanundaki düzenleme gereğince tahliye işlemi yapılamayacaktır. Ve bu hüküm yalnızca işyeri kiraları ile sınırlıdır.
Söz konusu kanunda yer alan Geçici md. 2’ de belirtildiği üzere  “1.3.2020 tarihinden 30.6.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” hükmü ile COVİD-19 mücbir sebep sayılmış ve iş yeri olarak kiralanan gayrimenkullerdeki kiracıları koruma altına alınmıştır. Yani kiracı bu dönemdeki kira borçları isterse ödeyebilir isterse mahkemeye başvurarak bu dönemle ilgili kira bedellerini mücbir sebepten dolayı ödemek istemediğini , kira bedelinin mücbir sebebe göre uyarlanması gerektiğini beyan edebilir.
Ancak unutmamak gerekir ki bahsi geçen Kanun Geçici 2inci maddesinde yer alan düzenlemenin sadece işyeri kiraları ile sınırlı olduğunun, konut kiraları için ise herhangi bir koruyucu hüküm bulunmadığının altını çizmek gerekir.

2-Koronavirüs salgını sebebiyle işyeri kirasını ödeyemeyen kiracılar hakkında icra takibi ve/veya tahliye işlemleri gerçekleştirilebilir mi?

COVİD-19 salgını sebebiyle kira alacağına ilişkin tahliye talepli icra takibi bakımından ise , 01.03.2020 ve 30.6.2020 tarihleri arasında ki kira bedelleri için icra takip işlemleri gerçekleştirilemeyeceğinden , ancak 30.06.2020 tarihinden sonraki dönem için tahliye talepli takip yapılabileceğini düşünmekteyim.
Kira alacağına ilişkin olarak tahliye talep etmeksizin takip yapılıp yapılmayacağı sorusuna gelince; halen 30.04.2020 tarihine kadar icra takibi açmak kanunen yasaktır. 01.05.2020 tarihinden sonra yasağın kalkmasından itibaren kira alacağı hakkında takip yapılıp yapılamayacağı konusu tartışmalı hale gelecektir.

Stj. Av. Sinem YAZAR